9 điều cần phải biết để tránh rủi ro khi mua đất

Chia sẻ tin này:

Để tránh được những rủi ro khi mua đất thì trước khi mua người mua cần phải tìm hiểu những thông tin cần thiết về mảnh đất mình muốn mua, các quy định về mua bán nhà đất và hơn hết là không được bỏ qua những điều quan trọng để không bị lừa khi đi mua đất.

– Mua bán đất là cách gọi phổ biến nhưng theo đúng quy định pháp luật thì mua bán đất còn có  tên gọi pháp lý đó là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Sổ đỏ, Sổ hồng cũng vậy đều có những tên gọi pháp lý riêng. Từ ngày 10/12/2009 cho đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Để an toàn tránh trường hợp bị lừa khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng cần nắm phải được các quy định sau:

Chỉ mua đất có Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đã có đủ đầy đủ các điều kiện sau: 

  1. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế đã quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  2. b) Đất không có tranh chấp;
  3. c) Quyền sử dụng đất không  kê biên để bảo đảm thi hành án;
  4. d) Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng”

Như vậy, nếu người chuyển nhượng mà không có Giấy chứng nhận thì không nên mua mảnh đất ấy. 

Không trả hết tiền khi chưa được sang tên Sổ đỏ xong

Theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013  quy định:

“Việc chuyển đổi, sang nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại các cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký vào sổ địa chính; nếu như chưa đăng ký vào sổ địa chính thì không nên trả hết tiền mua đất cho người chuyển nhượng.

Kiểm tra Sổ đỏ, quy hoạch, thế chấp, đất bán 

Kiểm tra sổ đỏ 

Để kiểm tra để kiểm tra là thật hay giả sẽ có một số cách như sau: Kiểm tra trực tiếp những  thông tin trên Giấy chứng nhận hoặc xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai,…Do vậy, cách tốt nhất để kiểm tra Giấy chứng nhận đó là thật hay giả  thì hãy đến ngay Văn phòng đăng ký đất đai và xin thông tin về đất đai tại đây (nếu thửa đất chưa có thông tin ở văn phòng đăng ký đất đai thì đó là Giấy chứng nhận giả). 

Kiểm tra nhà đất thuộc quy hoạch

Để biết thửa đất đó đã thuộc quy hoạch hay chưa thì khi xem đất chúng ta có thể kiểm tra như sau: 

– Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở các UBND cấp huyện (huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh), UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn).

– Tra cứu thông tin trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

Đọc tiếp:  Những lưu ý khi mua nhà đất thổ cư

– Xin các thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Kiểm tra thông tin thế chấp, thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người

Để biết thông tin đất đai thì hộ gia đình, cá nhân tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC và điền chính xác đầy đủ các thông tin (ghi rõ thông tin thửa đất, người đứng tên Giấy chứng nhận để đối chiếu với dữ liệu địa chính).

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyển sử dụng đất

Sau khi điền đầy đủ thông tin thì thực hiện theo các bước dưới đây:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

– Nộp trực tiếp tại các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

– Nộp tại Bộ phận một cửa để chuyển cho các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Gửi bằng đường bưu điện.

Bước 2: Tiếp nhận sau đó xử lý yêu cầu

– Các cơ quan cung cấp dữ liệu về đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người có yêu cầu. Nếu như từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do từ chối và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.

– Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính xong thì các cơ quan sẽ thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Bước 3: Trả kết quả. Trước 15 giờ sẽ trả trong ngày, sau 15 giờ sẽ trả vào ngày làm việc tiếp theo.

Đặt cọc đúng Luật

Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về đặt cọc và phạt vi phạm được quy định rõ tại như sau:

  1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc những vật có giá trị khác trong thời hạn, bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
  2. Trường hợp hợp đồng đã được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ  được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc, trừ trường hợp có những thỏa thuận khác”.

Như vậy, việc đặt cọc nên lập dưới dạng văn bản có chữ ký đầy đủ của các bên và có người làm chứng; mặc dù không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng nếu số tiền đặt cọc lớn hãy nên công chứng, chứng thực để tránh bị lừa đảo.

Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ

Thích mua hàng giá rẻ là tâm lý chung của rất nhiều người, khi chuyển nhượng đất đai cũng vậy. Nếu giá đất rẻ hơn rất nhiều so với mặt bằng chung tại khu vực đó thì người mua phải thật tỉnh táo nhất là với đất phân lô, bán nền. Nếu trong trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng thì không nên ký hợp đồng chuyển nhượng.

Không nên mua bán nhà đất bằng giấy viết tay

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

  1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b của khoản này”.
Đọc tiếp:  Sự trái ngược của các phân khúc bất động sản

Vậy nên, khi chuyển nhượng nhà đất thì phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nếu không sẽ vô hiệu vì vi phạm hình thức, trừ trường 02 trường hợp sau đây:

– Một hoặc các bên chuyển nhượng là những tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Một bên hoặc các bên đã ít nhất thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên và Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 

Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng

Theo điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng như sau: 

“1. Thừa phát lại được phép lập vi bằng và ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ  những trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

  1. Vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hay các văn bản hành chính khác.
  2. Vi bằng chính là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; và căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo đúng quy định của pháp luật.
  3. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, TAND hoặc VKSND có thể triệu tập Thừa phát lại, các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Các Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức và cá nhân khác phải có mặt khi được TAND, VKSND dân triệu tập”.

Như vậy, vi bằng không có giá trị thay thế các hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực; mà dựa theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì phải công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất. 

Biết thỏa thuận trong hợp đồng mua đất 

Người nhận chuyển nhượng cần thỏa thuận trong hợp đồng để tránh rủi ro thì nên thỏa thuận các điều khoản sau:

Thỏa thuận hợp đồng khi mua đất

Thảo thuận trong hợp đồng mua đất 

– Yêu cầu người chuyển nhượng phải cam kết các giấy tờ bảo đảm tính pháp lý, thửa đất đó  không thuộc quy hoạch, tại thời điểm chuyển nhượng không có tranh chấp, thế chấp.

– Chỉ thanh toán hết khi đăng ký vào sổ địa chính .

– Thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng; mức phạt khi vi phạm do các bên thỏa thuận, không  hạn chế mức phạt vi phạm.

Thuê người tư vấn am hiểu về pháp luật

Khi nhận chuyển nhượng nếu không chắc chắn về các thông tin mà người chuyển nhượng đã đưa thì nên thuê tổ chức, cá nhân am hiểu về pháp luật về đất đai hoặc đến các công ty, văn phòng luật để tư vấn hoặc thực hiện thay.

Trên đây là những điều mà chúng ta cần phải đặc biệt lưu ý khi mua đất để phòng ngừa các rủi ro. Nếu tranh chấp phát sinh  trong khi chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể khởi kiện hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác khởi kiện thay.

 

Tổng Hợp

Chia sẻ tin này:

Có thể bạn quan tâm